Wybierz inwestycję
Przy okazji przeglądania ofert dotyczących sprzedaży lokali mieszkalnych możemy spotkać się z takimi określeniami jak własność gruntu lub użytkowanie wieczyste. Chociaż druga z tych form być może niebawem przestanie obowiązywać w związku planowaną nowelizacją ustawy dotyczącej użytkowania wieczystego gruntów, to jednak warto znać różnice pomiędzy tymi pojęciami, ponieważ póki co realnie wpływają one na koszty związane z zakupem i posiadaniem nieruchomości. Przed zawarciem umowy warto sprawdzić, kto jest właścicielem gruntu, na którym powstaje nieruchomość – takiej informacji powinien udzielić sprzedający, choć można to również zweryfikować samodzielnie przeglądając księgę wieczystą nieruchomości.
Własność to podstawowe i najszersze prawo pozwalające właścicielowi korzystać z rzeczy i rozporządzać nią z wyłączeniem innych osób. Oznacza to, że właściciel nieruchomości może ją zagospodarować zgodnie z obowiązującymi przepisami, oddać czy sprzedać. Może ustanowić ograniczone prawa rzeczowe – służebności czy obciążyć hipoteką. Co ważne, właściciel gruntu nie uiszcza opłaty rocznej, jedynie obciążają go koszty podatku od nieruchomości, co zresztą dotyczy wszystkich właścicieli nieruchomości bez wyjątku.
W przypadku prawa użytkowania wieczystego zakres rozporządzania nieruchomością jest możliwie zbliżony do prawa własności, jednakże właścicielem nieruchomości pozostaje Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego, np. miasto, a samo prawo ma charakter terminowy. Prawo użytkowania wieczystego jest prawem zbywalnym i dziedziczonym, ale ograniczonym w czasie. Użytkowanie wieczyste nie może być krótsze niż 40 lat, ale też nie dłuższe niż 99, a po tym okresie może ulec przedłużeniu – choć i to nie jest zagwarantowane, gdyż może spotkać się z odmową w przypadku innego ważnego interesu społecznego. Istotną konsekwencją nabycia nieruchomości postawionej na gruncie oddanym w użytkowanie jest konieczność ponoszenia opłat rocznych należnych z tego tytułu. Opłaty te ustala się wedle stawki procentowej od wartości gruntu, a ich wysokość jest uzależniona od przeznaczenia nieruchomości. Wysokość opłaty może być aktualizowana raz w roku, o ile zmieni się wartość nieruchomości.
Drobne niuanse między jedną a drugą formą użytkowania mogą okazać się trudnymi do ominięcia pułapkami. Prawo własności, chociaż zbywalne, jest dożywotnie i może bez problemu przechodzić na następnych spadkobierców, natomiast użytkowanie wieczyste jest określone przez umowę w formie aktu notarialnego, obejmującą konkretny okres. Mieszkania na gruncie w użytkowaniu wieczystym są z reguły tańsze, jednak coroczne opłaty wynikające z użytkowania mogą tę proporcję zaburzyć.
Celem projektowanej ustawy jest ułatwienie przekształcania udziałów w prawie użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych budynkami wielolokalowymi w prawo współwłasności gruntu. Do tej pory przejście przez procedurę przekształceniową nie było łatwe – z wnioskiem musieli bowiem wystąpić współużytkownicy wieczyści, których suma udziałów wynosiła co najmniej połowę. Ale jeśli do złożonego już wniosku sprzeciw złożyłby chociażby jeden współużytkownik wieczysty, właściwy organ musiał zawiesić postępowanie. Sprawa musiała trafić do sądu powszechnego, który rozstrzygał o zgodzie na dokonanie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu. Projekt przewiduje jednak, że użytkownicy, którzy staną się właścicielami gruntu, jeszcze przez 20 lat będą obciążeni opłatą przekształceniową. Z tą jednak różnicą, że nie będzie ona już aktualizowana, ale waloryzowana specjalnym wskaźnikiem GUS. Nowe przepisy miały wejść w życie wraz z początkiem roku, jednak do tej pory rząd nie skierował ustawy do sejmu.
Chociaż prognozy mówią o istotnych zmianach prawnych zakładających zniesienie prawa użytkowania wieczystego, to jednak do dziś wiele gruntów pozostaje nim objętych. Nie ma jednak wątpliwości, że wiąże się ono z dużym ryzykiem, natomiast prawo własności jest formą dużo pewniejszą i mniej narażoną na podwyżki stawek. Warto mieć to na uwadze przy wyborze lokum od dewelopera – w przypadku inwestycji realizowanych przez UWI Inwestycje S.A. wszystkie mieszkania oferowane są wraz z udziałem we własności gruntu, a zatem nabywcy mieszkań stają się docelowo współwłaścicielami gruntu, na którym posadowione są budynki.